Pinjaman Perumahan Buruk: Bom Waktu Malaysia? – Dengan penerapan kembali movement control order (MCO 2.0) di Malaysia yang berdampak pada ekonomi – meskipun tidak separah MCO 1.0 – kita mungkin menyaksikan awal dari krisis pinjaman perumahan.
Skenario yang mendekati apokaliptik ini mungkin tidak cocok untuk saham perbankan dan bisa jadi hanya hipotesis. Tapi kita perlu memastikan skenario hipotetis seperti itu dapat dihindari dan juga secara bersamaan bersiap untuk mengurangi dampak jika tindakan pencegahan tidak memungkinkan.
Hal ini dilatarbelakangi oleh Malaysia yang dikenal sebagai salah satu negara dengan rasio utang rumah tangga tertinggi di Asia dan tertinggi di ASEAN. Melihat data tersebut, rasio utang rumah tangga terhadap produk domestik bruto (PDB) negara dilaporkan sebesar 82,2 persen pada Juni 2019.
Kajian Stabilitas Keuangan Bank Sentral Malaysia (BNM) (Semester Kedua, 2019) menyoroti bahwa tingkat utang rumah tangga meningkat menjadi 82,7 pada akhir 2019, didorong oleh kredit perumahan. Menurut Tinjauan Stabilitas Keuangan BNM (Semester Pertama, 2020), rasio utang rumah tangga terhadap PDB naik menjadi 87,5 persen pada Juni 2020. hari88
Satu indikator atau proksi untuk mengukur secara relatif kapasitas untuk mempertahankan pembayaran kembali pinjaman tentu saja adalah tingkat pengangguran dan kurangnya pekerjaan. Seperti yang telah ditekankan oleh para ekonom dan komentator, meningkatnya pengangguran dan pengangguran yang tidak dapat dihindari berarti berkurangnya kapasitas untuk membayar kembali hutang, terutama dalam bentuk pinjaman perumahan.
MCO 2.0 akan berarti angka pengangguran (dan kekurangan pekerjaan) akan meningkat lagi – dari level saat ini di bawah lima persen. Angka terbaru dari Departemen Statistik Malaysia (DOSM) untuk bulan November 2020 sebesar 4,8 persen yang berarti 764.400 pengangguran. Ambang batas lima persen yang berada di atas perekonomian selama satu tahun terakhir dapat dilanggar tahun ini, mungkin pada 1Q 2021.
Jika pengangguran naik menjadi enam persen pada paruh pertama tahun ini – 1H 2021 – ini akan secara kasar berarti hampir satu juta orang yang menganggur. Ini masih merupakan perkiraan konservatif seperti yang diperkirakan oleh ekonom seperti Anthony Dass, kepala ekonom AmBank Group dan anggota sekretariat Dewan Aksi Ekonomi terkait dengan akhir tahun 2020, yaitu,
dengan tidak adanya MCO seperti itu dan dengan anggapan dari urutan kontrol gerakan pemulihan (RMCO) di tempat. Artinya, dengan penerapan MCO 2.0 yang dipertimbangkan bersama dengan perluasannya, angka pengangguran yang didukung oleh resesi yang berkelanjutan dan berkelanjutan (yang berlaku sejak 2Q 2019) – hanya dapat terus tumbuh meskipun dengan kecepatan yang lambat.
Bagian penting lainnya, tentu saja, rasio harga terhadap pendapatan tahunan yang saat ini berada di 6,2 kali lipat sejak 2016. BNM telah menyoroti bahwa properti di negara tersebut tidak memiliki harga yang terjangkau berdasarkan pendapatan median saat ini. Artinya, terdapat ketidaksesuaian antara harga pasar properti residensial saat ini atau yang berlaku dengan tingkat pendapatan rata-rata.
Mereka yang membayar pinjaman perumahan biasanya diharapkan mengalokasikan paling banyak sepertiga dari gaji mereka untuk cicilan bulanan. Tetapi bukti anekdotal menunjukkan bahwa itu bisa mencapai setengah dari gaji yang dibawa pulang, secara realistis.
Sekarang ini hanya karena kebiasaan menabung dan berbelanja rata-rata orang Malaysia, terutama kaum urban yang saat ini menjadi mayoritas penduduk yaitu 77 persen berdasarkan angka Bank Dunia 2019.
Menurut Survei Literasi Keuangan Malaysia yang dilakukan oleh situs perbandingan keuangan, RinggitPlus (2018), sebanyak 59 persen orang Malaysia tidak memiliki tabungan yang cukup untuk bertahan selama lebih dari tiga bulan, dan bahwa 34 persen mengaku menghabiskan uang sama atau lebih. dari gaji bulanan mereka.
Kelompok 40 persen menengah (M40) sebagai mayoritas pembeli dan pemilik rumah terjepit oleh kombinasi biaya hidup yang tinggi dan yang terpenting, tabungan yang sangat rendah. Survei yang sama menyoroti bahwa 67 persen orang Malaysia yang berpenghasilan antara RM5.000 (US $ 1.236) hingga RM10.000 (US $ 2.473) sebulan menabung kurang dari RM1.000 (US $ 247) setiap bulan.
Inilah mengapa pada tahun 2020, Malaysian Trades Union Congress (MTUC) mendesak Kementerian Keuangan dan BNM untuk meminta bank mempertimbangkan untuk memperpanjang moratorium pembayaran pinjaman setidaknya enam bulan lagi – mulai 1 Oktober 2020 dan seterusnya.
Kongres Serikat Pekerja di Masyarakat dan Layanan Sipil (CUEPACS) juga menyerukan penangguhan pinjaman bagi peminjam di bawah Badan Pembiayaan Rumah Sektor Publik (LPPSA).
Pada akhirnya, ini adalah harga rumah dan oleh karena itu tingkat beban pinjamanlah gajah di dalam kamar. Penurunan suku bunga pinjaman secara bersamaan tidak akan membuat banyak perbedaan bagi mereka yang harus menanggung pemotongan gaji, misalnya.
Dalam analisis akhir yang hanya merupakan pengulangan dari apa yang telah disoroti berkali-kali, harga rumah di Malaysia belum mencerminkan permintaan pembeli dalam hal keterjangkauan dan tingkat pendapatan secara umum.
Sementara Malaysia tampaknya kebal terhadap gelembung perumahan (berdasarkan pengalaman masa lalu dan tren saat ini), dalam hal kredit macet (NPL) di bawah perumahan, itu tidak – lagi karena alasan yang dijelaskan di atas.
Kenaikan NPL akan mempengaruhi pendapatan bank yang pada gilirannya dapat mempengaruhi rasio leverage bank, yaitu kapasitas untuk menghasilkan pinjaman baru, dan dengan perluasan berdampak pada keseluruhan likuiditas di pasar dengan dampak serius bagi kesehatan perekonomian.
Oleh karena itu, berikut adalah beberapa rekomendasi:
Crisis Aversion
Perlu diambil langkah-langkah untuk memperpanjang kembali moratorium pinjaman yang berlaku sejak 1 Januari 2021 hingga 30 Juni 2021. Atau menyesuaikan moratorium menjadi diskon pinjaman hingga 50 persen selama enam bulan dari tanggal yang sama. Sisanya akan dilunasi selama enam bulan setelah berakhirnya jangka waktu pinjaman sesuai perjanjian.
Seperti dalam moratorium pinjaman, bunga majemuk tidak boleh dibebankan untuk periode enam bulan ini.
Undang-undang COVID-19 (Tindakan Sementara) (2020) tidak memasukkan ketentuan untuk melindungi pemilik rumah dari penyitaan, yaitu, ketika mereka gagal membayar pinjaman mereka, misalnya, hingga akhir 2021. Bersamaan dengan ini juga harus diberlakukan tindakan pembiayaan kembali pinjaman atau restrukturisasi dan penjadwalan ulang perjanjian pinjaman pada bank pemberi pinjaman.
Kesiapan Krisis
Perusahaan Hipotek Nasional Malaysia (Cagamas Bhd) harus dikerahkan untuk membeli dan mengambil alih (apa yang tersisa dari) pinjaman perumahan dengan potensi NPL.
Beberapa opsi harus tersedia seperti menawarkan suku bunga antara nol dan 0,5 persen kepada pemilik rumah. Ini bisa berdiri sendiri atau dikemas bersama dengan implementasi skema ekuitas bersama – yang telah dikerjakan sejak kuartal kedua 2019.
Skema tersebut dapat dilaksanakan dengan meningkatkan porsi pendanaan bersama Cagamas dari 20 persen menjadi 40 persen. Skema ini kemudian akan berlangsung dengan segera. Ini berarti pinjaman yang ada diubah menjadi skema.
Untuk melindungi pendapatan bank dan meminimalkan kerugian modifikasi Hari Pertama, yang merupakan prosedur standar akuntansi yang berarti kerugian yang berkaitan dengan “biaya peluang dari waktu ke waktu karena tidak menerima arus kas tambahan”, diusulkan agar pembebasan dan pembebasan pajak menjadi diberikan.
Dan BNM dapat memberikan pinjaman tanpa bunga kepada bank-bank yang terkena dampak, jika perlu.
Untuk menyimpulkan, pukulan ganda dari pinjaman gagal bayar oleh pembeli di sektor perumahan bersama dengan dampak pada bank pemberi pinjaman harus memotivasi pemerintah Malaysia untuk melakukan sesuatu.